Эта статья размещена на сайте моего Воронежского коллеги. Мне кажется, нашим Тюменским клиентам будет интересно узнать о реалиях других городов России, тем более, что они во многом соответствуют нашей ситуации:
"Сказ о кризисе, о рынке аренды,
об услугах агентства и его расценках
Весь январь нас постоянно спрашивали:
Что, собственно говоря, происходит у вас в аренде?
Куда двинулись цены за найм квартир?
Будет ли то же самое, что и после дефолта?
Как вы теперь работаете?
И так надоело постоянно отвечать одно и то же, что мы решили вывесить весь расклад здесь, на нашем сайте.
Первое: суть в принципиальном отличии рынка аренды, сложившегося до сегодняшнего кризиса от того, что был в предверии дефолта 10-летней давности.
Тогда на рынке были в преобладающей массе представлены квартиры советской застройки, начиненные еще вполне пригодной к употреблению мебелью советского и разнообразного "кооперативного" производства. Холодильник и телевизор не считались само собой разумеющимся атрибутом жилого помещения, а наличие телефона сильно поднимало цену найма.
Об интернете и речи не могло быть, а стиральная машинка гробового типа "Вятка-автомат" и микроволновая печка "Электроника" сразу переводили любой хрущик в разряд "элитного" жилья. Особенно, если коридор был обит пенопленом, в гостинной стояла стенка "Воспоминание", а на кухне какой-нибудь польский кухонный гарнитурчик, перевезенный челночным способом с прибалтийских блошиных рынков.
"Сталинка" считалась по определению жильем более высокого уровня, чем "брежневка", или "хрущевка".
И квартира в свеженькой панельный 9-этажке постройки начала 90-х, скажем, в начале улицы Кропоткина, считалась ультрасовременной и модерновой и могла удовлетворить самого требовательного к качеству жилья клиента в малиновом пиджаке.
На рынке был устойчивый дефицит ликвидных предложений, что позволяло практически всем квартиросдатчикам брать оплату поквартально.
В те годы самым массовым арендатором жилья были "дети перестройки". Они были школьниками, когда рухнул Советский Союз, когда в последующие несколько лет останавливались заводы и рушились квартирные очереди на работе их родителей.
А к 1998 году эти дети подросли. У них появились семьи, а у кого-то появились и свои дети.
Им стало тесно в маленьких родительских квартирах. Бесплатного жилья больше не было уже, а денег на свое не было еще. Вот и снимали они квартиры.
Это был массовый внутригородской спрос, подкрепленный спросом семей военных, приезжими на заработки людми из деревень и районов, плюс беженцами от обострившейся дружбы народов в бывших советских республиках.
Так все выглядело тогда, 10 лет назад, к началу августа 1998 года, в предверии дефолта.
Сегодня все по другому, все изменилось.
В городе появились огромные районы спальных новостроек самых разнообразных проектов, материалов и планировок квартир.
Основательно перестроен центр города, на спусках к водохранилищу, на севере и юго-западе города сформированы зоны элитного малоэтажного и коттеджного строительства.
И у людей изменились требования к качеству жилья, которое они предполагают снять, к начинке квартиры, к ее оборудованию. Изменились сами люди. Изменилась структура спроса.
Дети перестройки, в основной массе своей, оказались крепкими и жизнеспособными.
Они встали на ноги, научились зарабатывать, строить свою жизнь и переселились из съемного жилья в свои собственные квартиры в красивых домах, которые построил "КИТ", "Выбор", "ДСК" и десятки других успешных строительных компаний.
Место молодых семей, семей с детьми и одиночек в структуре спроса осталось, но далеко но не такое определяющее, как 10 лет назад, а вот беженцев и переселенцев практически нет, военных стало очень мало...
Но за 10 лет Воронеж состоялся как крупный образовательный центр, в который приезжает на учебу молодежь со всех концов России и из других стран.
И наметившуюся пустоту во внутригородском спросе заняли студенты и студентки многочисленных ВУЗов Воронежа.
Учащиеся с родительскими деньгами в 2008 году закрывали собой практически весь объем предложений проживания с хозяйкой и обеспечивали до 70% спроса на съемные квартиры с оплатой до 7-8 тыс. рублей в месяц.
Если смотреть по общей массе, местный спрос, основанный на местных денежных стандартах, до нынешнего кризиса на 95% умещался в квартиры с арендной платой до 10 тыс. рублей в месяц.
Этот "местный" рынок так сложился до нынешнего кризиса и кризис этот переживет, пусть с коррекциями, пусть и серьезными, в условиях найма и уровне оплаты за него.
Но, за последние шесть лет в Воронеже сформировался еще очень интересный и неожиданный рынок квартир, которые стали предлагатся по ценам значительно более высоким, чем максимальная планка местного спроса. Это рынок "иногородних денег".
С 2002 года в Воронеж потекли деньги иногороднего бизнеса, Москвы, Питера, Ростова, Нижнего Новгорода...
А за деньгами поехали и менеджеры, руководители, сотрудники... Все, получающие значительно большие зарплаты и доходы, чем "обычные" зарплаты в Воронеже.
Они потребовали, чтобы в их съемных квартирах был современный ремонт, современная мебель, импортная сантехника, хорошие стиральные машинки и прочая бытовая техника, интернет, кабель, выделенка, охраняемый двор и т.д.
И готовы были за это платить гораздо большие деньги, чем смогли бы платить местные квартиранты.
И, со временем, удовлеторяя спрос на этом рынке, появились хорошие квартиры, где цена 15-20 тыс. рублей считалась доступной, а 50-60 тыс. рублей в месяц - приличной, но не нереальной.
Наметилось даже складывающееся было предложение дорогих коттеджей...
Вот этот рынок иногородних денег сейчас схлопнулся.
Его больше нет и ближайшие годы он не появится.
Иногородний бизнес, или покинул город, или оптимизировал свои местные затраты, отрубил лишние проекты, сократил лишних сотрудников, заменил московского менеджера на воронежского, которому и зарплату можно платить меньшую и квартиру снимать для него не надо.
Город покинули тысячи иногородних квартирантов и не обещали вернуться.
Так все выглядит сегодня.
Теперь скажу, что, на наш взгляд, самым разумным поведением на рынке аренды жилья на ближайшие годы являются смирение, экономия и взаимопонимание.
Если вы квартиросдатчик и сдавали свою квартиру недешево квартиранту с московской зарплатой, то теперь вам надлежит сделать выбор - или сдавать квартиру по ценам местного спроса, что может быть в два и более раза дешевле, чем вчерашняя ваша цена, или закрыть квартиру до лучших времен и не сдавать ее вообще.
Подумайте о том, во что вам обошлись ремонт и мебель и о том, что естественный износ квартиры при проживании квартирантов может вам в итоге встать в большую сумму, чем те деньги, которые вы можете получить на рынке местного спроса.
Если вам есть на что жить и доходы от сдачи жилья были не определяющими - наш совет: закройте квартиру.
Это, может быть, дико слышать от риелторов, зарабатывающих на аренде жилья, но против правды не попрешь - нет смысла владельцу современной квартиры получить за пару лет арендной платой 200-300 тыс. рублей, а потом вложить в ремонт гораздо больше.
Особенно учитывая нынешний валютный курс и резкое удорожание качественных импортных отделочных материалов.
В конце-концов всегда есть небольшая вероятность, что в славный город Воронеж на белом коне и с музыкой влетит какой-нибудь баловень судьбы, продавший все свои инвестиционные квартиры в мае 2008 года, все свои разнообразные пакеты акций в июне 2008 года, вложивший весь этот мешок "деревянных" в доллары и евро в августе 2008 года и, в совокупности всех трех этих действий - удвоивший в 2008 году свое состояние.
Для такого везунчика нынешний кризис будет чудной возможностью осваивать новые рынки.
Такой квартирант, конечно, и в кризис снимет у вас вашу дорогую, штучную вашу квартиру за те деньги, какие вы за нее попросите.
Но, эта вероятность до сказочности минимальна.
Если же для вас доходы от сдачи жилья есть главная доходная статья бюджета - смиритесь с ситуацией и сдавайте квартиру за те деньги, которые на сегодня за нее готовы платить.
Другой ситуации на ближайшие годы не будет.
И совершенно не важно, что вам за квартиру платили 35 тыс. рублей в прошлом году.
Главное, что за нее кто-то готов заплатить 10-15 тыс. рублей сегодня.
А, если вы квартиросдатчик, сдающий студентке 1-комнатную квартиру где-нибудь в Юго-Западном за 7000 руб. + коммунальные услуги, то подумайте, какие счета за коммунальные услуги она сейчас, с этого года будет получать.
Потянет ли она эти безумные цифры?
Не предложить ли ей скорректировать схему арендной платы, или не дать ли свое согласие на подселение к ней какой-нибудь ее подружки, пока ваша квартирантка сама не переселилась к подругам, или к хозяйке, и не освободила вам вашу квартиру, которую, возможно, на стагнирующем рынке вы уже не сможете за 7000 сдавать.
Ведь потенциальное предложение квартир в найм в городе несколько раз большее, чем 10 лет назад. При обвале дефицита не будет.
То же имеет отношение к квартирантам. Если кризис негативом ударил по вам рублем - обсуждайте ситуацию с хозяевами.
В такие времена главное - иметь решение и согласие.
Имейте в виду, что, скорее всего, цены на ареду жилья в эконом-классе будут падать более быстро, чем это традиционно по весне происходит.
Возможно, что квартира, аналогичная вашей съемной квартире, в вашем районе вам будет стоить уже не 10-12 тыс. рублей в месяц, как вы с трудом нашли осенью, а 8 тыс. рублей в месяц.
Что дает экономию от 24 тысячи рублей в год.
Полезную экономию, если у вас урезают зарплаты и премии на работе.
Продолжать далее не буду. Логика достаточно понятна и, придерживаясь ее, все участники рынка могут осмысливать сложившуюся ситуацию и находить решения.
Учитывайте только, что все это - всерьез и надолго.
Теперь, ближе к нашей работе.
Наши действия в кризисной ситуации на рынке:
Мы планировали выйти на рынок с новым сайтом и несколькими дорогими сервисами - делать этого пока не будем.
Не время предлагать дорогие платные услуги при падающих доходах населения.
Мы планировали сделать платной услугу по подбору квартир для краткосрочного пребывания в Воронеже.
Сообщаем, что весь 2009 год эта услуга у нас по прежнему бесплатна.
Мы вводим понятие ТОРГ! применительно практически к каждой квартире нашего текущего предложения.
Мы запускаем сервис подбора комнат с хозяйкой для тех, кто не сможет более снимать отдельное жилье.
Мы делаем "плавающей" ставку оплаты за наши услуги.
Она по прежнему будет базовой - 50% от месячной арендной платы, но может быть в каждом конкретном случае индивидуально скорректирована вверх, или вниз, в зависимости от объекта и возможностей клиентов.
Одно остается неизменным: У нас оплата ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО по результату.
Так этот год и проживем.
Думаю - все мы справимся.
Удачи вам!
Берегите себя!"
Материалы взяты с сайта АН "ААрон" г. Воронеж
